Postępowanie w sprawie z powództwa o eksmisję z lokalu mieszkalnego  

Faktyczne i prawne podstawy żądania eksmisji pozwanego z lokalu mieszkalnego mogą być różne. Żądanie eksmisji może być przede wszystkim realizowane jako roszczenie windykacyjne właściciela (art. 224 § 1 k.c.) bądź roszczenie wynajmującego wobec najemcy o zwrot rzeczy po zakończeniu najmu (art. 675 § 1 k.c.). 

Nadto, z żądaniem eksmisji można wystąpić także przeciwko lokatorowi innego lokalu, który wykracza w sposób uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku (art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów) bądź przeciwko małżonkowi, rozwiedzionemu małżonkowi lub innemu współlokatorowi tego samego lokalu, który swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie (art. 13 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Żądanie pozwu, którego przedmiotem jest eksmisja z lokalu mieszkalnego, powinno zawierać:

ï określenie lokalu mieszkalnego w sposób umożliwiający jego identyfikację,

• sformułowane żądanie, aby pozwany opuścił i opróżnił lokal mieszkalny, a w zależności od podstawy faktycznej i prawnej również, aby wydał ten lokal powodowi (np. w wypadku roszczenia windykacyjnego czy roszczenia o zwrot lokalu po zakończeniu najmu); natomiast w razie wytoczenia powództwa na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego żądanie nakazania opróżnienia lokalu musi być połączone z żądaniem rozwiązania przez sąd stosunku prawnego uprawniającego pozwanego do używania lokalu;

ï powołanie w uzasadnieniu okoliczności faktycznych wskazujących na obowiązek opróżnienia i opuszczenia lokalu mieszkalnego przez pozwanego (ewentualnie wskazujących również na obowiązek wydania lokalu powodowi).

Ponieważ sprawa z powództwa o wydanie lokalu mieszkalnego jest sprawą o prawa majątkowe w pozwie należy podać wartość przedmiotu sporu, którą stanowi suma odpowiadająca trzymiesięcznemu czynszowi najmu lub dzierżawy należnego od danego rodzaju lokalu.

Pozew o eksmisję podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł. 

Powód swoje żądania i wnioski oraz twierdzenia i dowody na ich poparcie powinien zgłosić w pozwie. Aby wygrać sprawę z powództwa o eksmisję z lokalu mieszkalnego, które jest realizacją roszczenia windykacyjnego, powód powinien wykazać, że jest właścicielem lokalu, w którym pozwany zamieszkuje. 

W wypadku, gdy eksmisja z lokalu mieszkalnego ma służyć wykonaniu zobowiązania pozwanego do zwrotu przedmiotu najmu, powód powinien przede wszystkim wykazać, że zawarł z pozwanym umowę, na podstawie, której był wynajmującym lokal, a także udowodnić okoliczności świadczące o zakończeniu najmu, np. fakt wypowiedzenia najmu z zachowaniem terminów wypowiedzenia bądź bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Opierając powództwo o eksmisję z lokalu mieszkalnego na art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, powód powinien wykazać, że pozwany mieszka w innym lokalu w tym samym budynku, a jego zachowanie wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu w taki sposób, że czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Natomiast domagając się eksmisji pozwanego na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, powód powinien przede wszystkim wykazać, że pozwany, który mieszka wspólnie z nim w lokalu mieszkalnym, jest jego rozwiedzionym lub aktualnym współmałżonkiem, albo jest jego współlokatorem (np. współnajemcą lokalu). Poza tym powód musi wykazać, że pozwany swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Analizując sytuację z perspektywy pozwanego, winien on swoje żądania, wnioski, twierdzenia i dowody zgłosić w odpowiedzi na pozew. 

Zakres twierdzeń i wniosków dowodowych, które pozwany powinien zgłosić, aby skutecznie obronić się przed wytoczonym powództwem o eksmisję z lokalu mieszkalnego w znacznej mierze zależy od stanu faktycznego w danej sprawie, a także od zakresu twierdzeń powoda mających uzasadniać eksmisję. 

W wypadku, gdy podstawą powództwa jest roszczenie windykacyjne pozwany może przede wszystkim wykazywać, że przysługuje mu skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania lokalem mieszkalnym, np. wynikające z umowy najmu.

Pozwany może podnieść także zarzut nadużycia prawa przez powoda na podstawie art. 5 k.c., czyli zarzucić, iż działanie to jest sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. 

Pozwany nie może natomiast bronić się zarzutem przedawnienia, gdyż w wypadku nieruchomości roszczenie windykacyjne właściciela nie ulega przedawnieniu.

W wypadku, gdy eksmisja z lokalu mieszkalnego ma służyć wykonaniu zobowiązania pozwanego do zwrotu przedmiotu najmu, pozwany może wskazywać np. na nieważność oświadczenia woli powoda o wypowiedzeniu najmu (np. brak świadomości lub swobody w powzięciu decyzji i wyrażeniu woli, błąd, groźbę).

W pozostałym zakresie celowa obrona pozwanego, przeciwko któremu wytoczono powództwo o eksmisję z lokalu mieszkalnego, obejmować będzie zwalczanie twierdzeń i dowodów przedstawionych przez powoda.