Zasiedzenie własności nieruchomości
Celem instytucji zasiedzenia jest potwierdzenie nabycia prawa, które nastąpiło na skutek wykonywania samoistnego posiadania rzeczy w zakresie danego prawa oraz upływu czasu, a w ten sposób usunięcie długotrwałej niezgodności między stanem prawnym rzeczy, a jej stanem faktycznym.
Zasiedzenie jest to sposób nabycia prawa własności (nieruchomości, ruchomości, służebności) na skutek upływu czasu. Nabycie przez zasiedzenie może nastąpić tylko w sytuacji władania rzeczą jak właściciel, czyli w razie tzw. posiadania samoistnego.
Zasiedzenie nie jest możliwe w przypadku posiadania zależnego, zatem gdy ktoś posiada rzecz w następstwie zawarcia umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia.
Zasiedzenie nieruchomości może nastąpić po 20 latach lub po 30 latach. Krótszy termin ma zastosowanie w przypadku dobrej wiary, a dłuższy złej wiary.
W dobrej wierze jest posiadacz rzeczy mający uzasadnione i usprawiedliwione w danej sytuacji przeświadczenie, że przysługuje mu prawo do władania ową rzeczą. W złej wierze jest osoba, która ma wiedzę bądź winna mieć wiedzę, że prawo jej nie przysługuje.
Nabycie rzeczy ruchomej, przykładowo samochodu, możliwe jest po upływie 3 lat władania jak właściciel w dobrej wierze. W przypadku rzeczy ruchomych nie ma możliwości zasiedzenia w złej wierze, a dobra wiara jest wymagana przez cały okres posiadania.
Nabycie własności rzeczy przez zasiedzenie nie wygasza dotychczasowych praw obciążających nieruchomość np. hipoteki czy służebności.
Zameldowanie jako obowiązek publicznoprawny nie jest przesłanką zasiedzenia. Nadto, do zasiedzenia nieruchomości mieszkalnej nie jest konieczne zameldowanie w niej. Zameldowanie może jednak stanowić jeden z dowodów objęcia rzeczy w posiadania i rozpoczęcia biegu terminu zasiedzenia.
Zasiedzenia nie można odziedziczyć, nie przechodzi ono na spadkobierców. Możliwe jest jednak doliczenie okresu posiadania samoistnego poprzednika prawnego (np. spadkodawcy) do własnego okresu zasiedzenia.
Dopuszczalne jest także zasiedzenie nieruchomości przez jednego ze spadkobierców, jednak wówczas muszą być spełnione przesłanki zasiedzenia tzn. posiadanie samoistne i upływ okresu zasiedzenia. Praktyka wskazuje, iż tego typu sprawy wymagają udowodnienia wyraźnego zamiaru i pokazania na zewnątrz, w tym spadkobiercom, iż osoba będzie władać rzeczą z wyłączeniem innych osób. Dopiero od takiej demonstracji możliwe jest rozpoczęcie biegu terminu zasiedzenia.
Po uwzględnieniu przez Sąd wniosku o zasiedzenie bądź zarzutu zasiedzenia uprawniony nie ma obowiązku dokonywania na rzecz pozostałych spadkobierców żadnych spłat czy dopłat.
W przypadku zasiedzenia nieruchomości opłata sądowa jest stała i wynosi 2.000 zł.
Żądanie wniosku, którego przedmiotem jest stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości w dobrej wierze, powinno zawierać:
ï określenie nieruchomości w sposób umożliwiający jej identyfikację przez wskazanie miejsca położenia, obszaru, numeru działki oraz numeru księgi wieczystej i sądu, który prowadzi księgę wieczystą,
ï wskazanie okresu samoistnego posiadania nieruchomości przez osobę niebędącą właścicielem nieruchomości, na rzecz której zasiedzenie ma nastąpić oraz określenie daty, z którą wedle wnioskodawcy nastąpiło nabycie prawa własności przez zasiedzenie,
ï sformułowanie żądania, aby sąd stwierdził zasiedzenie własności nieruchomości na rzecz danego podmiotu,
ï powołanie się w uzasadnieniu na sposób wejścia w posiadanie nieruchomości przez osobę, na rzecz której zasiedzenie ma nastąpić (czy stała się posiadaczem na podstawie aktu notarialnego, nieformalnej umowy, czy też bezumownie), wskazanie osoby i adresu poprzedniego właściciela nieruchomości, a jeżeli nie żyje – to jego spadkobierców, przytoczenie dowodów na okoliczność samoistnego posiadania nieruchomości.
We wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości wnioskodawca powinien wskazać także wszystkich zainteresowanych. Uchybienie w tym zakresie uważane jest za brak formalny.
Do wniosku należy dołączyć odpis z księgi wieczystej nieruchomości albo zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości, jaki wynika ze zbioru dokumentów, jeżeli nieruchomość ujawniona jest w księdze wieczystej albo prowadzony jest dla niej zbiór dokumentów oraz dołączyć wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości wraz z wypisem z rejestru gruntów.
Wraz z wnioskiem wszczynającym postępowanie sądowe należy złożyć tyle odpisów wniosku wraz z załącznikami, ilu jest uczestników postępowania.
Sprawa z wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości jest sprawą o prawa majątkowe, stąd we wniosku należy podać wartość przedmiotu sporu, która odpowiadać powinna wartości nieruchomości.
Posiadanie rzeczy przez współwłaściciela jest posiadaniem właścicielskim i samoistnym, stanowi bowiem realizację jego niepodzielnego prawa do rzeczy. Oznacza to, że z faktu posiadania rzeczy przez współwłaściciela wynika jedynie, iż korzysta on z tej rzeczy zgodnie z przysługującym mu prawem. Niewykonywanie prawa posiadania przez innego współwłaściciela nie uprawnia jeszcze do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie w zakresie uprawnień innego współwłaściciela. Posiadanie „właścicielskie” całej rzeczy przez współwłaściciela niezbędne do zasiedzenia wymaga, żeby współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia udziału innego współwłaściciela dał wyraz temu, że zmienił zakres swego posiadania ponad realizację uprawnienia. Skuteczność takiej zmiany wymaga, aby uczynił to jawnie, czyli zamanifestował ją w sposób widoczny dla innego współwłaściciela i otoczenia. Sama natomiast świadomość posiadania samoistnego ponad realizację uprawnienia nie może być uznana za wystarczającą, a co za tym idzie jest prawnie bezskuteczna. Ciężar udowodnienia przez jednego ze współwłaścicieli, że zmienił zakres posiadania samoistnego, spoczywa na nim wraz z niekorzystnymi skutkami, jakie wiążą się z niewykazaniem w sprawie o zasiedzenie tego przymiotu.
W drodze zasiedzenia możliwe jest nabycie nieruchomości wspólnej przez jednego ze współwłaścicieli w zakresie obejmującym udziały pozostałych współwłaścicieli. Zasiedzenie biegnie wówczas na korzyść jednego ze współwłaścicieli przeciwko pozostałym współwłaścicielom i prowadzi do nabycia ich udziałów. Zakłada władanie przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomością wspólną w charakterze posiadacza samoistnego z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel nieruchomości powołujący się na nabycie przez zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli powinien zatem udowodnić posiadanie nieruchomości wyłącznie dla siebie, tj. z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania.